భూమి కొనుగోలు చేయాలని అనుకున్నప్పుడు చాలామంది మొదట EC ఉందా? లేదా? అని చూస్తారు. EC ద్వారా ఆ ఆస్తిపై నమోదైన అమ్మకాలు, తనఖాలు వంటి కొన్ని లావాదేవీల వివరాలు తెలుసుకోవచ్చు. అయితే EC ఒక్కటే ఆస్తిపై పూర్తి యాజమాన్య హక్కుకు గ్యారంటీ కాదు. సుప్రీంకోర్టు కూడా రిజిస్ట్రేషన్ అనేది లావాదేవీకి పబ్లిక్ రికార్డు కల్పిస్తుందని, అది మాత్రమే పూర్తి యాజమాన్య హక్కుకు తుది రుజువు కాదని స్పష్టం చేసింది. అందుకే కొనుగోలుదారు పూర్తి టైటిల్ వెరిఫికేషన్ చేయాల్సిన అవసరం ఉంది.
మొదట భూమిని అమ్ముతున్న వ్యక్తి నిజంగా ఆ భూమికి యజమానా కాదా తెలుసుకోవాలి. ఇందుకోసం ప్రస్తుత Registered Sale Deed/Title Deed పరిశీలించాలి. డాక్యుమెంట్‌లో ఉన్న యజమాని పేరు, సర్వే నంబర్, విస్తీర్ణం, నాలుగు హద్దులు, స్థలం తదితర వివరాలు వాస్తవ భూమితో సరిపోతున్నాయా చూడాలి. అంతేకాదు, ప్రస్తుత యజమానికి ఆ భూమి ఎలా వచ్చింది అనేది కూడా తెలుసుకోవాలి. గతంలో అమ్మకం, వారసత్వం, విభజన, గిఫ్ట్, సెటిల్‌మెంట్ వంటి మార్గాల్లో ఆస్తి బదిలీ అయి ఉంటే వాటికి సంబంధించిన పాత డాక్యుమెంట్లను కూడా పరిశీలించాలి. ప్రభుత్వ మార్గదర్శకాల్లో కూడా యాజమాన్య పత్రాలు, రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్, పార్టిషన్ లేదా ఇన్హెరిటెన్స్ డాక్యుమెంట్లను పరిశీలించాలని సూచిస్తున్నారు.
Encumbrance Certificate (EC) కూడా చాలా ముఖ్యమైన డాక్యుమెంట్. భూమిపై గతంలో నమోదైన విక్రయాలు, తనఖాలు వంటి వివరాలను పరిశీలించడానికి ఇది ఉపయోగపడుతుంది. తెలంగాణ ప్రభుత్వ భూ రికార్డుల సేవల్లో కూడా Encumbrance Certificate, Encumbrance Search సదుపాయాలు ఉన్నాయి. అయితే ECలో ఏమీ కనిపించలేదని మాత్రమే భూమి పూర్తిగా వివాదరహితమని భావించకూడదు. ఇతర టైటిల్ డాక్యుమెంట్లు, కోర్టు రికార్డులు, కుటుంబ వారసత్వ హక్కులు తదితర అంశాలను కూడా న్యాయ నిపుణుడితో పరిశీలించాలి.
వ్యవసాయ భూమి అయితే సంబంధిత Pattadar Passbook/Title Deed, రెవెన్యూ రికార్డులను పరిశీలించడం ముఖ్యమైనది. తెలంగాణ ప్రభుత్వ అధికారిక సమాచారం ప్రకారం భూమి సంబంధిత సేవల్లో Mutation/Succession, Land Conversion/NALA, Land Valuation వంటి సేవలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. రికార్డుల్లో ఉన్న యజమాని పేరు, సర్వే నంబర్, విస్తీర్ణం వంటి వివరాలు అమ్మకందారు చూపిస్తున్న డాక్యుమెంట్లతో సరిపోతున్నాయా చెక్ చేయాలి.
భూమిపై కోర్టు వివాదం ఉందా? కుటుంబ సభ్యుల మధ్య కేసు నడుస్తోందా? గతంలో ఎవరైనా యాజమాన్య హక్కు కోరారా? వంటి విషయాలను తెలుసుకోవాలి. తెలంగాణ పోలీసుల భూ వివాదాల SOPలో కూడా పత్రాల నిజస్వరూపాన్ని పరిశీలించడం, ఒరిజినల్ యజమానిని ధృవీకరించడం ముఖ్యమని పేర్కొన్నారు. కొన్ని భూ వివాదాల్లో సంబంధిత సర్వే నంబర్‌కు సంబంధించిన కోర్టు ఆదేశాల వివరాలు భూ రికార్డుల్లో కనిపించవచ్చని కూడా పేర్కొన్నారు.
భూమి ఇప్పటికే బ్యాంకులో మార్ట్గేజ్ అయిందా? ఎవరికైనా రుణం కోసం తనఖా పెట్టారా? అనేది కూడా పరిశీలించాలి. కేవలం అమ్మకందారు చెప్పిన మాటలను నమ్మకుండా సంబంధిత రికార్డుల్లో ధృవీకరించడం మంచిది. తెలంగాణ పోలీసుల మార్గదర్శకాల్లో కూడా నకిలీ డాక్యుమెంట్లతో భూమిని తనఖా పెట్టే మోసాల గురించి హెచ్చరిస్తూ, మార్ట్గేజ్ వివరాలు ECలో అందుబాటులో ఉండవచ్చని పేర్కొన్నారు.
వ్యవసాయ భూమిని కొనుగోలు చేసి అక్కడ ఇల్లు లేదా కమర్షియల్ నిర్మాణం చేయాలని అనుకుంటే Land Conversion/NALA నిబంధనలు కూడా పరిశీలించాలి. తెలంగాణ ప్రభుత్వ TS-iPASS సమాచారం ప్రకారం కొన్ని భూ సంబంధిత అనుమతుల్లో Registered Sale Deed, Pattadar Passbook/Title Deed, ECతో పాటు NALA సర్టిఫికెట్ వంటి పత్రాలను పరిశీలిస్తారు.
ప్లాట్ లేదా లేఅవుట్ కొనుగోలు చేస్తున్నట్లయితే సంబంధిత Layout Approval ఉందా? రోడ్లు, ఓపెన్ స్పేస్, భూమి వినియోగం తదితర అంశాలు నిబంధనలకు అనుగుణంగా ఉన్నాయా? తెలుసుకోవాలి. భవిష్యత్తులో ఇల్లు నిర్మించాలనుకుంటే ఈ అంశాలను ముందే చెక్ చేయడం చాలా ముఖ్యం. కేవలం రిజిస్ట్రేషన్ అయిందనే కారణంతో నిర్మాణానికి సంబంధించిన అన్ని అనుమతులు ఉన్నాయని భావించకూడదు.
డాక్యుమెంట్లలో ఉన్న విస్తీర్ణం, సర్వే నంబర్, హద్దులు వాస్తవ స్థలంతో సరిపోతున్నాయా అనేది సర్వేయర్ ద్వారా కొలిపించడం మంచిది. పొరుగు భూములతో హద్దుల వివాదం ఉందా? రోడ్ యాక్సెస్ ఉందా? ఇతరుల ఆక్రమణ ఉందా? వంటి విషయాలు కూడా ప్రత్యక్షంగా పరిశీలించాలి.
భూమి వారసత్వంగా వచ్చినదైతే అమ్ముతున్న వ్యక్తి ఒక్కరే యజమాని అని వెంటనే నమ్మకూడదు. ఇతర వారసులకు హక్కులు ఉన్నాయా? Partition Deed, Release Deed, Succession సంబంధిత రికార్డులు ఉన్నాయా? అనేది పరిశీలించాలి. ఇలాంటి సందర్భాల్లో భవిష్యత్తులో కుటుంబ సభ్యుల నుంచి వివాదాలు వచ్చే అవకాశం ఉంటుంది.
భూమి కొనుగోలు జీవితంలో పెద్ద ఆర్థిక నిర్ణయాల్లో ఒకటి. అందుకే డాక్యుమెంట్లు అన్నీ చేతిలోకి వచ్చిన తర్వాత ప్రాపర్టీ లా అనుభవం ఉన్న న్యాయవాదితో Title Search/Legal Opinion చేయించుకోవడం సురక్షితమైన మార్గం. తెలంగాణ RERAకు సంబంధించిన అధికారిక రికార్డుల్లో కూడా Legal Title Report, Land Title Search Report, Encumbrance Certificate వంటి పత్రాలకు ప్రాధాన్యం కనిపిస్తుంది.
